ทางรอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อความคุ้มค่ากลายเป็นเกมชี้ชะตา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ “โจทย์หิน” ต่อเนื่อง หลังจากช่วงโควิด-19 ที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว และยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ผู้เชี่ยวชาญจากทั้ง ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) และ สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้าง สภาหอการค้าไทย ประเมินว่า ปี 2568 ไปจนถึงปี 2569 อสังหาฯ ไทยยังต้องเผชิญแรงกดดันหลายด้าน แต่ก็ยังมี “ช่องทางรอด” ที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องจับตา

4 ปัจจัยกดดันตลาดอสังหาฯ ไทย

เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC
ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกกดดันจาก 4 ปัจจัยหลัก ได้แก่
1. เศรษฐกิจฟื้นช้า – GDP ไทยปีนี้และปีหน้าคาดโตไม่ถึง 2% ทำให้กลุ่มรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักกว่า 70% ของตลาด อยู่ในสภาวะเปราะบางจากปัญหาหนี้ครัวเรือน
2. แรงซื้อกลุ่มกลางหดตัว – รายได้ 50,000–80,000 บาทเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อ เพราะไม่มั่นใจในเศรษฐกิจ
3. ตลาดบนแข่งขันสูง – แม้กลุ่มรายได้สูงยังมีกำลังซื้อ แต่ผู้ประกอบการรุมเจาะมากเกินไป ประกอบกับเศรษฐกิจโลกและภาษีนำเข้ากดดันนักลงทุนต่างชาติ
4. ด่านสินเชื่อและราคาที่อยู่อาศัย – กลุ่มผู้ซื้อระดับล่างถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ แม้มีดีมานด์จริง ขณะที่ราคาบ้านใหม่ยังสูงเกินเอื้อม

มูลค่าตลาดหดตัวแรงสุดในรอบ 20 ปี

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ปี 2568 มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยไทยอาจลดลงเหลือเพียง 7 แสนล้านบาท จากปกติ 9 แสนล้านบาท ถือเป็นการหดตัวแรงที่สุดตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง
• ซัพพลายใหม่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี คาดปีนี้เปิดโครงการไม่ถึง 40,000 หน่วยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอ ครึ่งปีแรกมีเพียง 2 แสนล้านบาท หากทั้งปีไม่ถึง 5 แสนล้าน จะสะท้อนว่าตลาด “เหนื่อยหนัก”
• หากไม่มีสินเชื่อจากธนาคารรัฐเข้ามาพยุงตั้งแต่ปีที่แล้ว ตลาดอาจถึงขั้น “ล่มสลาย”

ผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 5-6% ของ GDP และมีแรงงานหลายสิบล้านคน หากตลาดชะลอตัว ย่อมกระทบ การบริโภคภาคเอกชน การลงทุน และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง ตั้งแต่วัสดุก่อสร้างไปจนถึงเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า

ช่องทางรอด: ต่างชาติ + ตลาดล่าง

แม้ภาพรวมจะซึม แต่ยังมี “โอกาสรอด” ที่ผู้ประกอบการควรจับตา
• กำลังซื้อต่างชาติ – แม้จีนลดลง แต่ชาติอื่นอย่างพม่าและไต้หวันกำลังเข้ามาแทน โดยเฉพาะทำเลท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตที่ยังคงร้อนแรง
• ตลาดต่ำกว่า 5 ล้านบาท – ดีมานด์แท้จริงมีสูงถึงเกือบ 90% ของตลาด หากผู้ประกอบการหาวิธีให้เข้าถึงง่ายขึ้น เช่น เช่าซื้อหรือโมเดลเช่าออม จะเป็นโอกาสทางธุรกิจระยะยาว

เทรนด์ Game Changer: ความคุ้มค่าคือหัวใจ

ผู้เชี่ยวชาญเห็นตรงกันว่า “Value for Money” หรือความคุ้มค่า จะเป็นตัวชี้อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 5 ปีข้างหน้า
• บ้านหรือคอนโดที่ช่วย ประหยัดเวลาเดินทาง จะได้เปรียบ
• ที่อยู่อาศัยที่ออกแบบให้ ยั่งยืนและประหยัดพลังงานจริง จะตอบโจทย์ผู้ซื้อยุคใหม่
• ผู้บริโภคพร้อมจ่ายเพิ่ม ถ้าสิ่งนั้น “คุ้มค่าและจับต้องได้”

ข้อเสนอถึงรัฐบาลใหม่

ทั้งคุณเชษวัฒน์และคุณอิสระฝากถึงรัฐบาลว่า ควรเร่งจัดตั้งเพื่อขับเคลื่อนงบประมาณและเศรษฐกิจ พร้อมเสนอมาตรการเร่งด่วน เช่น
• การลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ
• การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง และผ่อนเกณฑ์ LTV
• เปิดโอกาสให้กลุ่มฟรีแลนซ์และผู้เช่าเข้าถึงสินเชื่อได้
• ปฏิรูปเชิงโครงสร้างเพื่อแก้หนี้และสร้างรายได้ยั่งยืน

อยู่รอดด้วย “โฟกัส” และ “ความคุ้มค่า”

แม้ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2568–2569 จะเผชิญความท้าทายหนักที่สุดในรอบหลายทศวรรษ แต่โอกาสยังมีให้กับผู้ประกอบการที่ โฟกัสธุรกิจหลัก และสร้าง “คุณค่าแท้จริง” ให้ลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นราคาที่จับต้องได้ ทำเลที่ประหยัดเวลา หรือความยั่งยืนที่สร้างผลลัพธ์จริง

คำถามคือ ใครจะเป็นผู้เล่นที่ปรับตัวได้ทัน และใครจะกลายเป็นผู้ชนะในเกมแห่งความคุ้มค่านี้